너나위 월급쟁이 부자로 은퇴하라 투자 매뉴얼

투자의 흐름도

지역선정 → 사전조사 → 현장조사 → 실전투자

 

(임장) 지역 선정의 기준과 순서

1. 전세가율과 가격 : 전세가율이 높고 가격이 저렴한 곳 (부동산 지인 사이트 활용)

2. 투자금의 규모 : 예) 전세가율이 85% 이상이고 매전차 3~5천만원 가량 단지가 많은 지역을 임장지역으로 선정

3. 입주물량 파악 : 부동산 지인을 통해 입주물량에 대한 감을 잡고 호갱노노나 아실을 통해 해당지역 입주물량 시각적 확인 (인접 지역 물량까지 확인 필요)

4. 미분양 : 미분양 감소 추세인 경우 공급 부족 현실화 단계. 반대로 증가 추세인 경우 공급 과잉 판단 (부동산 지인 활용)

 

임장전 지역조사

1. 일자리 : 국세통계 홈페이지, 국가통계포털 → 국내통계 → 기관별통계 → 지방자치단체

2. 교통 : 강남역, 강북 업무지구, 여의도 지하철 이동 시간 및 편의성

3. 환경 : 백화점, 대형마트, 종합병원, 숲세권, 강이나 천 인접여부 (지적도나 로드뷰, 항공뷰 활용)

4. 학군 : 인접 중학교의 특목고 진학률 (아실 활용), 초품아 여부

5. 인구구성 : 50세 이하 젊은 사람들이 차지하는 비중을 동단위로 체크 (국가통계포털-국내통계-주제별 통계-인구가구-주민등록인구현황에서 행정구역별/5세별 주민등록인구 활용, 나무위키나 위키백과의 해당 지역 정보)

6. 가격 : 임장지역 내 모든 아파트 가격 조사 (엑셀 활용 : 시,구,동,마을,단지,입주연월,세대당 주차대수, 용적률, 공급면적, 전용면적, 평형, 세대수, 구조, 복도식/계단식, 전세가, 매매가, 매매 전세가율, 평당 매매가, 조사일자, 임장여부, 초등학군)

 

현장조사

1. 지역 주민과 같이 어디에 무엇이 있는지 분위기는 어떤지 현지인보다 더 잘 숙지, 단지별 선호도, 동간거리, 주차상태, 낮과 밤의 분위기 차이, 숙지될 때까지 자주 방문과 반복 필요

2. 중개소 방문 : 사전 방문 예약 필요,

3. 매물 확인 : 매도 사유, 소유자 또는 임차인 거주 여부, 전세/월세 등 임차형태, 계약만기, 누수나 결로 흔적 확인, 이사 날짜 확인, 현 거주자가 집을 잘 보여줄 수 있을지 성격 확인

4. 중개소로 돌아와서 :  매물 방문 후 잊지 않도록 부동산 사장님과 확인하며 특징 요약 정리, 등기부 확인으로 취득가격/대출여부 확인

 

실전투자

1. 동과 층에서 선호도 낮은 것(저층, 탑층, 사이드, 길가 위치한 동)이 아니면서 가격 저렴하고 임대 수월한 물건 선택

2. 거기 아니면 여기 : 매수 시점의 시장분위기가 매수자 우위 시기, 여름 휴가철, 겨울철 등 비수기에 매물 확인, 최선이 아니면 차선의 투자가 가능한 투자 물건 확보

3. 우선 협상 범위 정하기 : 상대방이 원하는 것과 내가 내어줄 수 있는 범위, 얻을 수 있는 범위 조율

4. 임대를 결정짓는 요인 : 경쟁력 있는 저렴한 가격, 집의 상태 (수리 등을 통해 양호한 상태 유지), 입주 가능시기, 부동산 중개인의 성향 (친절한 분을 찾자)