부룡 부동산 상승신호 하락신호 독서 요약

부동산 시장의 7단계 사이클

쇠퇴기 → 침체기 → 회복준비기 → 회복기 → 상승기 → 확산기(1차 순환장) →  급등기( 2차 순환장) →  쇠퇴기

 

시장에 영향을 주는 요소 : 공급의 변화, 전세가격의 변화, 투자수요의 변화, 실수요의 변화, 정부 정책의 변화

 

침체기 특징

매매 거래량은 줄고 전세가는 조금씩 상승한다

주택공급 꾸준히 감소, 수익형 부동산/경매에 대한 투자 증가, 실수요자의 구매수요는 없음, 정부정책은 시장 정상화 방안 검토

 

회복준비기 특징

전세가가 급등하고 친부동산 정책이 등장한다

주택공급은 크게 감소, 갭투자/청약/분양권 투자수요 증가, 실수요자의 구매수요 소폭 증가, 정부정책은 시장 정상화 대책 발표 (분양권 전매 허용, 재건축 규제 완화 등)

 

회복기 특징

주택공급이 늘어나고 투자수요가 급증한다

주택공급 증가, 전세가격 급등세가 지연, 투자수요 급증, 실수요자의 구매수요 증가, 정부정책은 시장 회복 이후 규제 강화방안 검토

A급 선호현상과 재건축 투자가 활성화됨 → 갭벌리기 전략과 연결

 

상승기 특징

매매가가 급등하다가 입지가 애매한 곳은 일부 조정을 맞는다

주택공급 증가세 지속, 전세가격은 일부 역전세난 발생, 투자수요는 정부 규제로 소폭 감소, 실수요자는 정부 규제로 크게 감소, 정부 정책은 규제 강화 시작

 

확산기(1차 순환장) 특징

주택공급이 줄고 실수요자가 늘어난다

주택공급 감소세 시작, 전세가격은 큰 변화없음, 투자수요 확산, 실수요자의 구매수요 증가, 정부 정책은 규제 강화 계속

A급 중심지역은 이미 올라 주변 대체지로 풍선효과 발생 → 갭메우기 전략과 연결

1차 순환장이므로 아직 외곽지역까지 상승세가 확대되지는 않음

 

급등기(2차 순환장) 특징

실수요가 외곽지역까지 확대된다

주택공급 크게 감소, 전세가격 상승, 투자수요 확산, 실수요자의 구매수요 급증, 정부 정책은 규제 강화 계속

매매가가 너무 오른 상태여서 실수요자 중 일부는 전세시장에서 대기하려는 모습으로 전세가 상승

입주물량이 줄면서 대기 수요자들은 저렴한 외곽지역 매수 시도

풍선효과의 확산세를 노린 투자와 전세갭투자를 활용한 투자 가능

 

쇠퇴기 특징

(매수) 수요는 조금씩 줄어들고 (매도) 공급은 늘어난다

주택공급 증가세, 전세가격은 보합 유지 상태, 투자수요 감소세, 실수요자의 구매수요 감소세, 정부정책은 규제 강화 계속하나 침체시 규제 해제 스탠스

투자에 보수적 접근이 필요한 시기임

 

갭 벌리기와 갭 메우기를 활용한 투자 방법

1. 입지가 좋은 곳을 찾아 선호도가 높은 신축에서 구축 순으로 투자

2. 진입 타이밍이 늦었다면 현재 상승세가 높은 지역을 찾고 상승세가 확산될 가능성이 높은 주변 지역을 찾아 1번 패턴으로 투자

3. 상승세는 점차 외곽지역으로 확산되므로 아직 규제가 적용되지 않은 비규제지역을 선점하거나 가까운 시기에 호재가 예정된 지역에 먼저 진입

 

전세갭투자(I) 의 3가지 조건 (침체기 중후반)

1. 매매가격은 정체되고 전세가격이 상승하는 시기일 것 (침체기 중후반, 주택공급물량 부족해지는 시기)

2. 매매가격이 전세가격에 의해 밀려올라갈 상황이 예상될 것

3. 매매가 대비 전세가 비율이 높은 대상을 찾아 전세 끼고 투자

* 소액투자가 최우선 기준이 되어서는 안되며 중심지 vs 외곽지를 비교, 입주물량 비교

* 침체장에서 상승정 넘어가는 시기의 갭투자는 투자금보다 입지가 더욱 중요 → 갭 벌리기 현상 발생 이용

* 상승장 초기 갭벌리기 전략 : 입자가 좋은 곳, 가능하면 신축아파트 분양

* 갭 벌리기 현상 발생 후 주변 지역으로 갭 메우기 현상 나타남

 

전세갭투자(II)의 조건 (상승장 중후반부)

1. 매매가격은 정체되고 전세가격이 상승하는 시기 (규제강화, 주택공급의 감소로 인해)

2. 매매가격이 전세가격에 의해 밀려올라갈 상황 (전세난에 의한 불안심리 심화)

3. 매매가 대비 전세기 비율이 높은 대상을 찾아 전세 끼고 투자 (갭 메우기가 가능한 지역)

 

전세갭투자(III)의 조건 (시기와 상관없이)

1. 그 지역의 입주물량 감소 추이 확인

2. 주변에 대체 가능한 지역이 없는지 확인

3. 그 지역이 침체장인지, 상승장이 진행되고 있는지 확인

4. 침체장이라면 중심지역에, 상승장이라면 갭 메우기 투자 고려

5. 상승장이 꽤 진행된 곳이라면 과감히 다른 지역 찾아 처음부터 다시 시작